近期，部分市民、網(wǎng)友通過熱線、后臺(tái)留言等方式咨詢成都市城市更新、老舊小區(qū)改造相關(guān)政策，成都市住建局針對(duì)其中較多的8個(gè)共性問題進(jìn)行政策梳理。
1、老舊院落（小區(qū)）改造的對(duì)象范圍？
成都市老舊院落（小區(qū)）改造對(duì)象“原則上為城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）范圍內(nèi)2004年底前建成的，存在隱患、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不全、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、基本居住功能缺失、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅院落”。
在中央、省老舊院落（小區(qū)）改造相關(guān)政策基礎(chǔ)上，成都市結(jié)合工作實(shí)際，將建成時(shí)間從2000年底前拓展至2004年底前，進(jìn)一步擴(kuò)大了政策覆蓋范圍，以惠及更多居民。同時(shí)，在表述中增加“存在*隱患”和“基本居住功能缺失”兩項(xiàng)，進(jìn)一步明確了成都市老舊院落（小區(qū)）改造優(yōu)先保障基礎(chǔ)民生的工作重點(diǎn)。
2、老舊院落（小區(qū)）改造主要改什么？
在省老舊院落（小區(qū)）改造相關(guān)政策基礎(chǔ)上，成都市結(jié)合工作實(shí)際，著重突出“以人為本，重點(diǎn)突出”的工作原則，堅(jiān)持將保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)放在首位，在基礎(chǔ)類、*類、提升類基礎(chǔ)上，新增*類，按照“保安 全、重基礎(chǔ)、強(qiáng)*、促提升”的原則統(tǒng)籌推進(jìn)。
一是安 全類。為消除燃?xì)獾劝?全風(fēng)險(xiǎn)隱患實(shí)施的內(nèi)容，包括院落燃?xì)狻⒐╇?、排水、消防、安防?隱患的*排查整治。此類立查立改。
二是基礎(chǔ)類。為滿足居民*需要和基本生活需求的內(nèi)容。主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。此類基于群眾意愿，應(yīng)改盡改。
三是完 善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容。主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。此類尊重群眾意愿，能改則改。
四是提升類。為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內(nèi)容。主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造。此類立足實(shí)際，積極推進(jìn)。
3、老舊院落（小區(qū)）改造中如何充分表達(dá)居民訴求？
在老舊院落（小區(qū)）改造中為充分表達(dá)居民訴求，切實(shí)改到群眾心坎里，成都市從改造過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)引導(dǎo)居民積極參與其中。
一是將成立業(yè)委會(huì)或院落居民自治組織作為啟動(dòng)改造的前置條件，由街道辦事處引導(dǎo)院落成立業(yè)委會(huì)或院落居民自治組織、*院落公約；堅(jiān)持黨建*，推動(dòng)條件成熟的院落成立黨組織并強(qiáng)化基層社會(huì)治理領(lǐng) 導(dǎo)，發(fā)揮黨員先鋒模范和*作用。
二是民意表決通過后啟動(dòng)改造。采取入戶調(diào)查、壩壩會(huì)等形式，充分征求居民意愿，依法依規(guī)開展民意表決，達(dá)到規(guī)定條件后，啟動(dòng)院落改造工作。
三是改造方案充分征求民意。積極引導(dǎo)社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)師、工程師等專業(yè)人員進(jìn)社區(qū)、院落服務(wù)，充分傾聽群眾訴求，因地制宜編制改造方案，按程序公示并征得居民同意。
四是參與改造過程監(jiān)督。由街道辦事處組織院落自治組織參與改造全過程監(jiān)督；組建“共同締造”委員會(huì)、社區(qū)居民議事會(huì)等公眾議事平臺(tái)，組織居民、產(chǎn)權(quán)單位、專業(yè)經(jīng)營單位等共同參與，及時(shí)協(xié)調(diào)各方訴求。
4、在老舊院落（小區(qū)）改造中居民需要出資嗎？
遵照中 央、省老舊院落（小區(qū)）改造政策中關(guān)于建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制的工作要求，成都市主要通過以下兩種方式合理落實(shí)居民出資責(zé)任。
一是承擔(dān)戶表改造中的居民出資部分，其中錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)及成都高新區(qū)原則上為居民按每戶800元的標(biāo)準(zhǔn)出資自來水戶表改造。其他區(qū)（市）縣可參照?qǐng)?zhí)行。
二是對(duì)于未建立住宅專項(xiàng)維修資金機(jī)制的老舊院落（小區(qū)），應(yīng)建立老舊院落（小區(qū)）住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理機(jī)制。業(yè)主按照不低于每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)交存老舊住宅小區(qū)首期維修資金（面積按照業(yè)主所有房屋建筑面積計(jì)算）。
同時(shí)在改造中，鼓勵(lì)引導(dǎo)居民通過讓渡小區(qū)公共收益、捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。
5、如何保障老舊院落（小區(qū)）改造成果的長效可持續(xù)？
一是堅(jiān)持“先自治后整治”，結(jié)合改造工作同步建立居民自治組織，*院落公約，引導(dǎo)居民主動(dòng)參與到院落改造后的自我管理維護(hù)工作中來。
二是對(duì)納入改造范圍的老舊院落（小區(qū)）*設(shè)立業(yè)委會(huì)或居民自治組織、建立自治公約、運(yùn)行物業(yè)服務(wù)機(jī)制后，由財(cái)政對(duì)每個(gè)院落一次性給予5萬元補(bǔ)助，用于其日常維護(hù)管理。
三是全物業(yè)管理服務(wù)制度，遵循居民意愿，結(jié)合院落實(shí)際，采取引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)、委托其他管理人或業(yè)主自我管理等方式，為老舊院落（小區(qū)）提供物業(yè)服務(wù)。
四是通過建立老舊院落（小區(qū)）住宅專項(xiàng)維修資金機(jī)制，為院落改造后的自我管理和維護(hù)奠定資金基礎(chǔ)。
6、成都市在實(shí)施城市有機(jī)更新行動(dòng)中如何確定“留改建”的比例？
按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號(hào)）的文件精神，實(shí)施城市更新行動(dòng)要轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價(jià)值的建筑外，不再大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。
成都市在城市有機(jī)更新工作中堅(jiān)持分類審慎處置既有建筑原則，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，目前主要以老舊院落（小區(qū)）改造、歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護(hù)為主。根據(jù)《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市城市有機(jī)更新實(shí)施辦法的通知》（成辦發(fā)〔2020〕43號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，由各區(qū)政府（管委會(huì)）作為城市有機(jī)更新工作轄區(qū)責(zé)任主體，組織實(shí)施城市有機(jī)更新區(qū)域評(píng)估、制定更新計(jì)劃和更新方案，在更新方案中嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定確定“留改建”的比例，積極穩(wěn)妥推動(dòng)實(shí)施城市有機(jī)更新行動(dòng)。
7、成都市在實(shí)施城市有機(jī)更新行動(dòng)中，涉及對(duì)國有土地上房屋實(shí)施搬遷改造的，都有哪些改造模式？
主要有房屋征收和協(xié)議搬遷兩種改造模式。
房屋征收是指由區(qū)（市）縣政府根據(jù)公共利益需要，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《四川省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)，通過作出房屋征收決定、補(bǔ)償決定等具體行政行為，實(shí)施房屋搬遷改造工作的改造模式。
協(xié)議搬遷是指由區(qū)（市）縣國有企業(yè)、事業(yè)單位、街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府等法人或其他組織，按照《民法典》等法律法規(guī)，本著平等、自愿、公平、誠信的原則與房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂補(bǔ)償協(xié)議，實(shí)施房屋搬遷改造工作的改造模式。
為充分調(diào)動(dòng)群眾意愿，發(fā)揮群眾積極性，成都市在實(shí)施搬遷改造中通常采取模擬搬遷的工作方式，先對(duì)房屋所有權(quán)人改造意愿進(jìn)行征詢、簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議，再根據(jù)改造意愿和簽約比例來決定項(xiàng)目是否繼續(xù)實(shí)施，從而引導(dǎo)房屋所有權(quán)人理性協(xié)商、積極配合。
模擬搬遷的工作方式既可以適用協(xié)議搬遷，也可以在房屋征收中推行。
8、成都市在實(shí)施城市有機(jī)更新行動(dòng)中，涉及對(duì)國有土地上房屋實(shí)施搬遷改造的，關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有哪些優(yōu)惠政策？
成都市從2008年以來對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了統(tǒng)一，明確補(bǔ)償費(fèi)用包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、政策性補(bǔ)償費(fèi)、政策性補(bǔ)助費(fèi)、政策性補(bǔ)貼、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)五部分，并對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成、具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化，推行陽光操作，實(shí)行“一把尺子量到底”，保障補(bǔ)償工作的公開、公平、公正。凡對(duì)國有土地上房屋實(shí)施搬遷改造的，無論是房屋征收，還是協(xié)議搬遷，均實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?！冻啥际凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償有關(guān)問題的通知》（成住建發(fā)〔2020〕358號(hào)）是成都市現(xiàn)行有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用的專門文件，居民可通過市住建局官網(wǎng)查閱，詳細(xì)了解具體內(nèi)容。
國有土地上房屋搬遷改造住戶可憑借《成都市國有土地上房屋征收（非征收）補(bǔ)償安置合同備案表》等材料，享受棚改優(yōu)先購房、“拆一購一”、購房契稅優(yōu)惠等政策。
來源：成都住建
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